假如百盛已死，万达衰亡，什么才是拯救实体商业的救命稻草？

自2015年上半年开始，实体商业就似乎陷入了“关店潮”中无法脱身，甚至万达、百盛、玛莎这种老牌的实体百货企业也难逃一劫。在关店潮中，万达百货关店48家，玛莎百货关店5家，金鹰商贸关店5家，天虹商场关店4家，百盛百货关店3家，此外还有新世纪百货、王府井、华堂商场、Novo百货等，都在2015年关闭门店。

关店，已经成为实体商业老板们每天不得不面临的纠结抉择，这或意味着悲情退出，或意味着断臂自救，或意味着重心转移，或意味着斡旋调整。

如今的中国，几乎人人都认准了一个死理——实体商业正在衰亡，而导致实体商业衰亡的根本原因是电子商务的冲击，甚至有人把马云当做实体商业的罪人，然而真实的情况又是如何？

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电商表示，实体商业的锅我不背

2015年社会消费品消费总额30万亿，而线上消费总额仅3.8万亿，仅占了10%多一点，然后你告诉我，是10%左右电商搞死了90%的实体商业，我不信，而电商也表示，这个锅，我不背。

实体商业的锅还得自己来背。

在过去的10多年间，越来越多的实体商业进入了购物中心化，而越来越多的购物中心变得地产化，套上商业地产的外衣，疯狂的以商业的名义玩儿地产。于是我们看到几乎所有的大中型城市里的中心区商业遍地开花，尔后这些所谓的商业地产又迅速的占领区域商圈。

于是，实体商业畸形发展，过度追求大而全，过度追求辐射超广域商圈，各种购物中心一个比一个大，一个比一个全，而且千篇一律，最终彻底陷入红海化。

在求快、求大、求全的发展过程中，房地产属性被极度放大，而客户体验和客户需求为一再忽视，如今互联网来了，电商来了，带着快速、便捷、性价比而来，那么这些畸形的实体商业被淘汰也是天经地义，天道轮回罢了。

即便如此，实体商业最核心的特质仍然有电商无法替代的部分——体验式消费和服务式消费，而占社会消费总额9成的实体商业部分的30%都集中在该消费中。

这种体验式消费和服务性消费遍布于我们的生活细节之中，如餐饮、娱乐、电影、家政、洗衣等，这种类型的消费，始终都无法在线上解决，这种消费不仅需求大分布广，更有多频次消费的特征。在消费者对于这种消费的选择过程中，交通的便捷程度是最大的考量因素。

这种遍布于生活之中，对交通便捷依赖程度大，又能满足多频次需求，无法现在线上解决的商业形式正是未来实体商业的主流。

比如，社区商业中心——

在几个社区围合成的独立小区域里，面积不需要太大3万㎡足矣，最大不要超过5万㎡，既满足社区服务功能，又能满足简单快捷的日常购物功能，还要有个小影院，几个雅致经济的餐饮店，如果还能有个小型儿童游乐场就更完美了。

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社区商业中心就是你身边的哆啦A梦

➤第一，要有超市

不知道从什么时候开始，我们发现整个城市里的大商场越来越多，而我们出门买个菜、买几袋零食、买提纸买桶油却越来越麻烦。原来门口的菜市场拆了，盖成了高楼大厦，原来门口的便利店也被街铺高昂的租金逼走了，买个菜需要跑2站地外的某个超市，走路太累，骑车麻烦。

如果家门口有个超市，一切完美解决。所以在社区购物中心里，超市一定是必要的业态，同时超市也是能够给社区购物中心带来大量人流客源的核心。

➤第二，要有社区服务配套

我曾有半夜跑了2公里，为了买一盒退烧药的经历，也体验过为了一张工作照，开车转悠四五个街坊的痛苦，身边的一个朋友也曾提着一袋脏衣服往返在多个社区的街铺中。

如果24h药店、照片冲印店、洗衣房……都能在家门口一站式解决该多好。

那么一个中大型的社区服务型配套站必不可少，这个配套站包含了干洗店、面包店、烟酒店、花店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印店，最好这个配套站还能在超市旁边，一站式解决。

➤第三，更要有几个雅致的餐饮和一家不大不小的电影院

如果家门口的购物中心中，就有几家装修雅致、消费不贵的餐饮店，我就可以在某个冬日的夜晚，三五邻近的好友，一瓶老酒，酣坐至深夜，带着微醺的醉意，拍拍屁股晃悠着就可以回到家里，省去代价的麻烦和不必要的意外。

如果家门口的购物中心里有一家电影院，我就可以在某个喜庆的节日，带着老婆孩子晃悠着看一场美好的电影，省去舟车一个小时跑到某个大商场，望着茫茫队伍的辛苦，看完电影后，还可以晃悠着回到家里，煮上一碗热气腾腾的汤面，带着暖意睡去。

如果家门口的购物中心里有一个儿童游乐场，我就可以在周末随时带着孩子来一个亲子周末，不用跑到某个远处人声鼎沸的商场里排着长长的队伍。

超市、服务中心、餐饮、电影院、娱乐配套、儿童乐园……这些小型但别致温暖的业态共同搭建了一个家门口的哆啦A梦。

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如今，哆啦A梦的梦想照进了现实，只是他在深圳而已

小编曾在前往香港考察时，在深圳有一天的短暂停留，约见了一位朋友，席间与朋友谈起实体商业的衰亡，朋友告诉我，实体商业的未来在社区中。

说完看我表示怀疑的眼神，朋友就带我当即去看了深圳的一个项目——深圳佐阾香颂购物中心。

佐阾香颂购物中心位于深圳龙华区，周边新建社区众多，常住居民密集，周边商业形态主要以临街底商为主，商业业态构成复杂零散，街铺商业体量虽大，但层级不高，业态同质化严重，缺乏集约性和互补性。

距离项目2km左右有龙华区的多个城改项目，均配备有大型商业中心，都是大而全的大型购物中心，属于MALL集群。

那么，项目所在区域的大量居民就面临两大问题，如果日常生活消费，那些周边的低端街铺勉强可以满足，但仅能满足低端需求，如果约会电影、聚会餐饮、商超购物就需要跑到2km外的MALL集群中，看似商业环绕，但因为周边1km范围内缺乏一站式集约型的社区购物中心，生活实则不便。

绿景集团在绿景香颂的基础上，在社区周边做了一个比大型购物中心、shopping mall规模小，但功能丰富，比街铺规模大，但功能集约的社区购物中心。整体体量大约在5万㎡左右，全自持，统一招商运营，开业后，成为区域运营情况最好的商业中心，坪效甚至高于大型Shopping Mall。我们去的那天下午正处周末，整个商场里人气火爆，平均单店都有3-5组客户，儿童娱乐园更是人满为患。

因为是社区商业中心，整体商业动线十分简洁高效，采用环形动线，契合地块形状，采用两组扶梯和两部电梯来引导人流垂直流动，在外立面上也采用了大量的玻璃幕，增加内部空间的通透型，使整体商业灵动又具有吸引力。

后来我仔细将整个商场逛了两圈，我发现这个商场更有意思的是其业态组合。这个商业中心几乎完全抛弃了传统Mall里的零售和百货业态，主力业态以一个超市、一家8厅影院、一个服饰主力店（优衣库）、一家儿童游乐场和多个满足家庭聚会需求的餐饮为主，增大餐饮、儿童成长、休闲娱乐业态，与周边的社区人口需求形成完美匹配。

整个商业最值得借鉴和学习的就是其社区配套服务中心。

该配套服务中心拥有高大上的“佐阾艺廊”和“佐阾小剧场”，定期举办各类绘画、壁画、雕塑等艺术展览，小剧场还和深圳大学的表演艺术系达成实践基地协议，定期有先锋话剧展映。

在高大上之外，该配套服务中心还有接地气的“佐阾驿站”，社区居民不但能在这里找到缝纫、家电维修、钟表维修、干洗和家政服务等居家必备小铺，而且这里还是24小时通宵服务。

华润超市、社区客厅、艺廊、话剧剧院、社区服务驿站……共同搭建起了这样一个家门口的“哆啦A梦”，为周边社区提供一站式社区服务。

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实体商业所遭受电商的冲击也许并未如我们想象的那样大，现在的关店潮只是实体商业地产化之后为犯过的错而还债。

实体商业不会消亡，只是那些红海中的大型购物中心会被打散，散落在大大小小的社区之中，变成社区商业中心，实体商业从以前的一颗太阳放光芒会变成星光点点洒满天，点亮城市边边角角的每一个社区，每一个家庭。

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